{"id":629,"date":"2026-09-23T21:31:55","date_gmt":"2026-09-23T21:31:55","guid":{"rendered":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/bail-commercial-3-6-9\/"},"modified":"2026-09-23T22:13:31","modified_gmt":"2026-09-23T22:13:31","slug":"bail-commercial-3-6-9","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/bail-commercial-3-6-9\/","title":{"rendered":"Bail commercial 3-6-9 : guide complet gratuit, renouvellement et conditions de r\u00e9siliation"},"content":{"rendered":"<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bail commercial 3-6-9 engage souvent une entreprise pour neuf ans, avec un loyer, des charges et des travaux qui peuvent peser lourd dans un budget. Un contrat mal relu peut d\u00e9placer plusieurs milliers d\u2019euros de d\u00e9penses vers le locataire ou bloquer une sortie des locaux au mauvais moment.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li><strong>Le bail commercial dure normalement neuf ans<\/strong>, avec une facult\u00e9 de r\u00e9siliation du locataire \u00e0 chaque \u00e9ch\u00e9ance de trois ans.<\/li><li>Le locataire b\u00e9n\u00e9ficie en principe d\u2019un <strong>droit au renouvellement<\/strong>, qui prot\u00e8ge la valeur de son fonds de commerce.<\/li><li>Le cong\u00e9 doit respecter un <strong>pr\u00e9avis de six mois<\/strong> et des formes pr\u00e9cises pour produire effet.<\/li><li>Les grosses r\u00e9parations relevant de l\u2019article 606 du Code civil ne peuvent pas \u00eatre factur\u00e9es au preneur dans les baux concern\u00e9s par la loi Pinel.<\/li><li>Le loyer initial est libre, mais sa r\u00e9vision est encadr\u00e9e par les indices ILC ou ILAT et par des r\u00e8gles de plafonnement.<\/li><\/ul>\n\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_87 counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-grey ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title\" style=\"cursor:inherit\">Sommaire<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/bail-commercial-3-6-9\/#Bail_commercial_3-6-9_duree_activites_concernees_et_conditions_du_contrat_de_location\" >Bail commercial 3-6-9 : dur\u00e9e, activit\u00e9s concern\u00e9es et conditions du contrat de location<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/bail-commercial-3-6-9\/#Conditions_de_signature_du_bail_commercial_loyer_charges_depot_de_garantie_et_etat_des_lieux\" >Conditions de signature du bail commercial : loyer, charges, d\u00e9p\u00f4t de garantie et \u00e9tat des lieux<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/bail-commercial-3-6-9\/#Resiliation_dun_bail_commercial_3-6-9_preavis_conge_triennal_et_exceptions\" >R\u00e9siliation d\u2019un bail commercial 3-6-9 : pr\u00e9avis, cong\u00e9 triennal et exceptions<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-4\" href=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/bail-commercial-3-6-9\/#Renouvellement_du_bail_commercial_demande_tacite_prolongation_et_indemnite_deviction\" >Renouvellement du bail commercial : demande, tacite prolongation et indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction<\/a><\/li><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-5\" href=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/bail-commercial-3-6-9\/#Loyer_du_bail_commercial_revision_triennale_sous-location_et_cession_du_droit_au_bail\" >Loyer du bail commercial, r\u00e9vision triennale, sous-location et cession du droit au bail<\/a><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Bail_commercial_3-6-9_duree_activites_concernees_et_conditions_du_contrat_de_location\"><\/span>Bail commercial 3-6-9 : dur\u00e9e, activit\u00e9s concern\u00e9es et conditions du contrat de location<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bail commercial, souvent appel\u00e9 bail 3-6-9, est le contrat de location utilis\u00e9 pour exploiter un fonds de commerce, une activit\u00e9 artisanale ou une activit\u00e9 industrielle dans un local. Le chiffre 9 correspond \u00e0 la dur\u00e9e contractuelle normale. Les chiffres 3 et 6 correspondent aux \u00e9ch\u00e9ances auxquelles le locataire peut, dans la plupart des cas, quitter les lieux.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette dur\u00e9e n\u2019emp\u00eache pas les parties de n\u00e9gocier de nombreuses clauses. Le loyer de d\u00e9part, la r\u00e9partition des charges, la destination des locaux, le d\u00e9p\u00f4t de garantie ou encore la possibilit\u00e9 de sous-louer doivent \u00eatre \u00e9crits avec pr\u00e9cision. Une phrase vague sur les travaux ou les imp\u00f4ts laisse souvent place \u00e0 un litige plusieurs ann\u00e9es plus tard.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le droit commercial prot\u00e8ge particuli\u00e8rement le locataire lorsque son activit\u00e9 a cr\u00e9\u00e9 une client\u00e8le attach\u00e9e \u00e0 l\u2019emplacement. Un commerce de proximit\u00e9, un restaurant, un salon de coiffure ou un atelier artisanal peut perdre une part importante de sa valeur s\u2019il doit d\u00e9m\u00e9nager. C\u2019est la raison pour laquelle le r\u00e9gime des baux commerciaux pr\u00e9voit un droit au renouvellement et, en cas de refus injustifi\u00e9 du bailleur, une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Bail commercial ou bail professionnel : ne pas se tromper de r\u00e9gime<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bail commercial vise les activit\u00e9s commerciales, artisanales et industrielles exploit\u00e9es dans les locaux. Les professions lib\u00e9rales, qui rel\u00e8vent g\u00e9n\u00e9ralement des b\u00e9n\u00e9fices non commerciaux, utilisent plut\u00f4t un bail professionnel. Ce dernier est conclu pour au moins six ans et laisse au locataire la possibilit\u00e9 de partir \u00e0 tout moment avec un pr\u00e9avis de six mois.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bail professionnel apporte donc davantage de souplesse au d\u00e9part, mais il n\u2019accorde pas automatiquement le droit au renouvellement propre au statut des baux commerciaux. Pour un cabinet de conseil, un psychologue ou un architecte, ce cadre peut suffire. Pour une boutique dont la client\u00e8le d\u00e9pend de la rue, de la vitrine et du passage, le bail commercial offre une s\u00e9curit\u00e9 nettement plus forte.<\/p>\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Point compar\u00e9<\/th>\n<th>Bail commercial 3-6-9<\/th>\n<th>Bail professionnel<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td>Activit\u00e9 vis\u00e9e<\/td>\n<td>Commerce, artisanat, industrie<\/td>\n<td>Profession lib\u00e9rale et activit\u00e9s BNC<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Dur\u00e9e minimale<\/td>\n<td><strong>9 ans<\/strong><\/td>\n<td><strong>6 ans<\/strong><\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>D\u00e9part du locataire<\/td>\n<td>En principe tous les 3 ans, avec 6 mois de pr\u00e9avis<\/td>\n<td>\u00c0 tout moment, avec 6 mois de pr\u00e9avis<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Droit au renouvellement<\/td>\n<td>Oui, sous conditions l\u00e9gales<\/td>\n<td>Non, sauf clause n\u00e9goci\u00e9e<\/td>\n<\/tr>\n<tr>\n<td>Protection de la client\u00e8le li\u00e9e au local<\/td>\n<td>Forte, avec indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction possible<\/td>\n<td>Limit\u00e9e par rapport au statut commercial<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table><\/figure>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le local doit aussi \u00eatre adapt\u00e9 \u00e0 l\u2019activit\u00e9 autoris\u00e9e dans la clause de destination. Un bail pr\u00e9voyant seulement la vente de pr\u00eat-\u00e0-porter ne permet pas forc\u00e9ment d\u2019ouvrir un restaurant ou une activit\u00e9 de restauration rapide. Ces \u00e9volutions peuvent exiger une d\u00e9sp\u00e9cialisation, l\u2019accord du propri\u00e9taire et parfois des autorisations administratives. Le sujet doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 avant de signer, pas apr\u00e8s avoir engag\u00e9 les travaux d\u2019am\u00e9nagement.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat \u00e9crit reste la solution la plus s\u00fbre. Il identifie le bailleur, le locataire, l\u2019adresse exacte, la surface lou\u00e9e, la dur\u00e9e, le loyer hors taxes ou toutes taxes comprises, les provisions de charges, le d\u00e9p\u00f4t de garantie et les conditions de r\u00e9vision. Un mod\u00e8le gratuit PDF ou Word peut servir de base, mais il ne remplace pas une relecture adapt\u00e9e au local, \u00e0 l\u2019activit\u00e9 et \u00e0 la commune concern\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un commer\u00e7ant qui ouvre dans un local ancien doit aussi regarder l\u2019\u00e9tat des r\u00e9seaux, du chauffage, de la ventilation et de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 avant de s\u2019engager. Un remplacement de chaudi\u00e8re, une mise aux normes \u00e9lectrique ou une r\u00e9fection de toiture ne se traitent pas de la m\u00eame fa\u00e7on selon la clause travaux. Lorsqu\u2019un programme de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique est envisag\u00e9, le financement peut \u00eatre \u00e9tudi\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment, notamment avec les informations sur <a href=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/eco-ptz-montant-travaux\/\">le montant de l\u2019\u00e9co-PTZ pour les travaux<\/a>, sous r\u00e9serve que le projet et le demandeur remplissent les conditions applicables.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La premi\u00e8re lecture utile consiste donc \u00e0 v\u00e9rifier que le r\u00e9gime du bail correspond vraiment \u00e0 l\u2019activit\u00e9, puis \u00e0 contr\u00f4ler que la destination autoris\u00e9e suit le projet r\u00e9el de l\u2019entreprise.<\/p>\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1536\" height=\"1024\" src=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/bail-commercial-3-6-9-guide-renouvellement-illustration.jpg\" alt=\"Parapheur ferme et cles de local sur un bureau avec lampe discrete\" class=\"wp-image-631\" srcset=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/bail-commercial-3-6-9-guide-renouvellement-illustration.jpg 1536w, https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/bail-commercial-3-6-9-guide-renouvellement-illustration-300x200.jpg 300w, https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/bail-commercial-3-6-9-guide-renouvellement-illustration-1024x683.jpg 1024w, https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/bail-commercial-3-6-9-guide-renouvellement-illustration-768x512.jpg 768w\" sizes=\"auto, (max-width: 1536px) 100vw, 1536px\" \/><figcaption class=\"wp-element-caption\">Illustration g\u00e9n\u00e9r\u00e9e par intelligence artificielle.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Conditions_de_signature_du_bail_commercial_loyer_charges_depot_de_garantie_et_etat_des_lieux\"><\/span>Conditions de signature du bail commercial : loyer, charges, d\u00e9p\u00f4t de garantie et \u00e9tat des lieux<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le montant du loyer initial est librement n\u00e9goci\u00e9 entre le bailleur et le locataire. Cette libert\u00e9 ne signifie pas que tous les prix se valent. Il faut comparer le loyer annuel, les charges r\u00e9cup\u00e9rables, la taxe fonci\u00e8re \u00e9ventuellement refactur\u00e9e, les assurances, les frais de gestion et les travaux pr\u00e9visibles. Un local propos\u00e9 \u00e0 1 500 euros par mois peut co\u00fbter bien davantage si 300 euros de charges mensuelles et la taxe fonci\u00e8re s\u2019ajoutent au bail.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le contrat doit distinguer clairement les sommes pay\u00e9es chaque mois ou chaque trimestre. Les charges ne doivent pas \u00eatre noy\u00e9es dans une formule du type \u00ab toutes charges comprises \u00bb sans d\u00e9tail. Depuis la loi Pinel, le bailleur doit remettre un inventaire pr\u00e9cis des cat\u00e9gories de charges, imp\u00f4ts, taxes et redevances li\u00e9es au bail, ainsi qu\u2019un \u00e9tat r\u00e9capitulatif annuel.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Travaux et r\u00e9parations : une ligne qui peut changer l\u2019\u00e9quilibre du bail<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le locataire prend g\u00e9n\u00e9ralement en charge l\u2019entretien courant, les petites r\u00e9parations et les d\u00e9gradations li\u00e9es \u00e0 son usage des locaux. Le propri\u00e9taire reste responsable des grosses r\u00e9parations pr\u00e9vues par l\u2019article 606 du Code civil, telles que les gros murs, les vo\u00fbtes, les poutres, les couvertures enti\u00e8res ou les murs de sout\u00e8nement. Pour les baux conclus ou renouvel\u00e9s sous le r\u00e9gime issu de la loi Pinel, une clause qui met ces d\u00e9penses \u00e0 la charge du locataire est sans effet.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette fronti\u00e8re m\u00e9rite une v\u00e9rification concr\u00e8te. Repeindre une boutique, entretenir une pompe de relevage ou remplacer un petit \u00e9quipement d\u00e9grad\u00e9 n\u2019a rien \u00e0 voir avec une r\u00e9fection compl\u00e8te de toiture. Pour un immeuble ancien, demander les diagnostics disponibles, les derniers proc\u00e8s-verbaux de copropri\u00e9t\u00e9 et les devis de travaux vot\u00e9s \u00e9vite de d\u00e9couvrir trop tard un ravalement ou une \u00e9tanch\u00e9it\u00e9 co\u00fbteuse.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">L\u2019\u00e9tat des lieux d\u2019entr\u00e9e et de sortie est obligatoire dans le bail commercial depuis 2014. Il doit \u00eatre contradictoire, dat\u00e9 et pr\u00e9cis. Photographier les murs, sols, vitrines, compteurs, \u00e9quipements de chauffage et sanitaires limite les d\u00e9bats lors de la restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie. La m\u00e9thode utilis\u00e9e pour <a href=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/modele-etat-lieux-meuble\/\">un \u00e9tat des lieux d\u00e9taill\u00e9<\/a> reste utile pour documenter pi\u00e8ce par pi\u00e8ce l\u2019\u00e9tat r\u00e9el des \u00e9quipements, m\u00eame si le r\u00e9gime juridique n\u2019est pas le m\u00eame.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">D\u00e9p\u00f4t de garantie, pas-de-porte et droit au bail<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La loi ne fixe pas de plafond g\u00e9n\u00e9ral au d\u00e9p\u00f4t de garantie d\u2019un bail commercial. En pratique, un \u00e0 trois mois de loyer hors taxes constitue une fourchette fr\u00e9quemment rencontr\u00e9e, selon la localisation du local et la solidit\u00e9 financi\u00e8re du preneur. Si le d\u00e9p\u00f4t d\u00e9passe deux termes de loyer pour un paiement trimestriel, ou deux mois de loyer pour un paiement mensuel, il produit des int\u00e9r\u00eats au profit du locataire selon les r\u00e8gles applicables.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le pas-de-porte est une somme vers\u00e9e au propri\u00e9taire \u00e0 l\u2019entr\u00e9e dans les lieux. Il peut \u00eatre qualifi\u00e9 de suppl\u00e9ment de loyer ou d\u2019indemnit\u00e9 compensatrice, avec des cons\u00e9quences comptables et fiscales diff\u00e9rentes. Le droit au bail, lui, est g\u00e9n\u00e9ralement pay\u00e9 \u00e0 un locataire sortant lorsque le bail en cours est c\u00e9d\u00e9. Ces deux sommes ne doivent pas \u00eatre confondues dans le budget de d\u00e9part.<\/p>\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>V\u00e9rifiez que le loyer est exprim\u00e9 hors taxes ou toutes taxes comprises, car la TVA peut modifier fortement la tr\u00e9sorerie mensuelle.<\/li><li>Demandez l\u2019inventaire d\u00e9taill\u00e9 des charges, imp\u00f4ts et taxes refactur\u00e9s, avec les montants des deux ou trois derniers exercices lorsqu\u2019ils sont disponibles.<\/li><li>Contr\u00f4lez la clause travaux en distinguant entretien courant, mises aux normes impos\u00e9es par l\u2019activit\u00e9 et grosses r\u00e9parations du b\u00e2timent.<\/li><li>Faites annexer les diagnostics, les plans, l\u2019\u00e9tat des lieux et la liste des \u00e9quipements pr\u00e9sents dans le local.<\/li><li>Pr\u00e9voyez par \u00e9crit les conditions de restitution du d\u00e9p\u00f4t de garantie et les justificatifs exigibles en cas de retenue.<\/li><\/ul>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un contrat de location commercial bien r\u00e9dig\u00e9 ne se contente pas d\u2019annoncer un loyer. Il chiffre aussi les d\u00e9penses p\u00e9riph\u00e9riques, celles qui font d\u00e9raper un budget quand elles n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 anticip\u00e9es.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"R\u00e9siliation bail commercial clause r\u00e9solutoire\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/WGbfhjhGKs4?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Resiliation_dun_bail_commercial_3-6-9_preavis_conge_triennal_et_exceptions\"><\/span>R\u00e9siliation d\u2019un bail commercial 3-6-9 : pr\u00e9avis, cong\u00e9 triennal et exceptions<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le locataire peut normalement donner cong\u00e9 \u00e0 l\u2019expiration de chaque p\u00e9riode triennale. Il peut donc quitter le local \u00e0 la fin de la troisi\u00e8me, de la sixi\u00e8me ou de la neuvi\u00e8me ann\u00e9e, sans avoir \u00e0 justifier sa d\u00e9cision. Cette facult\u00e9 de r\u00e9siliation est l\u2019une des protections centrales du r\u00e9gime 3-6-9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le cong\u00e9 doit parvenir au bailleur au moins <strong>six mois avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance<\/strong>. Il est d\u00e9livr\u00e9 par acte de commissaire de justice ou par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception dans les situations o\u00f9 ce mode est admis. Un courrier envoy\u00e9 trop tard peut repousser le d\u00e9part \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance suivante. Pour un bail commenc\u00e9 le 1er octobre 2023, une sortie au 30 septembre 2026 impose donc d\u2019anticiper l\u2019envoi du cong\u00e9 avant la fin du mois de mars 2026.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Cas o\u00f9 le locataire peut partir avant l\u2019\u00e9ch\u00e9ance de trois ans<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La r\u00e9siliation anticip\u00e9e peut \u00eatre n\u00e9goci\u00e9e avec le bailleur. Un accord \u00e9crit permet de fixer une date de d\u00e9part, le sort des loyers restants, l\u2019\u00e9tat des lieux et la restitution du d\u00e9p\u00f4t. Sans \u00e9crit, un arrangement verbal devient difficile \u00e0 prouver si les relations se d\u00e9gradent.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le locataire peut \u00e9galement b\u00e9n\u00e9ficier de possibilit\u00e9s particuli\u00e8res en cas de d\u00e9part \u00e0 la retraite ou d\u2019invalidit\u00e9, sous r\u00e9serve de respecter les conditions l\u00e9gales et le pr\u00e9avis. Une faute grave du bailleur peut aussi ouvrir la voie \u00e0 une r\u00e9solution judiciaire du contrat. Des infiltrations non trait\u00e9es, une privation durable de jouissance ou le non-respect d\u2019une obligation majeure ne permettent pas de cesser unilat\u00e9ralement de payer ou de partir sans proc\u00e9dure. Il faut \u00e9tablir les manquements, mettre en demeure et prendre conseil avant d\u2019agir.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Certains baux conclus pour des locaux monovalents, des bureaux ou des entrep\u00f4ts peuvent contenir une clause excluant la facult\u00e9 de r\u00e9siliation triennale. Cette exclusion est encadr\u00e9e et ne s\u2019applique pas \u00e0 tous les locaux. Elle doit \u00eatre lue avant la signature, car un engagement ferme de neuf ans n\u2019a pas le m\u00eame risque financier qu\u2019un d\u00e9part possible au bout de trois ans.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">R\u00e9siliation par le propri\u00e9taire et clause r\u00e9solutoire<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bailleur ne peut pas reprendre les locaux librement avant le terme. Il peut toutefois agir en cas d\u2019impay\u00e9, de d\u00e9faut d\u2019assurance, de sous-location interdite, de changement d\u2019activit\u00e9 non autoris\u00e9 ou de d\u00e9gradation des lieux, si une clause r\u00e9solutoire le pr\u00e9voit. La proc\u00e9dure exige un commandement visant la clause, d\u00e9livr\u00e9 par commissaire de justice. Le locataire dispose en g\u00e9n\u00e9ral d\u2019un mois pour r\u00e9gulariser lorsque la clause porte sur un manquement pouvant \u00eatre r\u00e9par\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le propri\u00e9taire peut aussi donner cong\u00e9 dans certains cas pr\u00e9cis li\u00e9s \u00e0 la reconstruction, la sur\u00e9l\u00e9vation, la restauration immobili\u00e8re ou une op\u00e9ration de r\u00e9novation urbaine. Ces situations sont strictement encadr\u00e9es. Elles peuvent entra\u00eener une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction ou une proposition de relogement, selon le fondement juridique retenu.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un impay\u00e9 n\u2019est jamais un simple incident administratif dans un bail commercial. D\u00e8s le premier mois de tension de tr\u00e9sorerie, le locataire a int\u00e9r\u00eat \u00e0 demander un \u00e9ch\u00e9ancier \u00e9crit plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 laisser courir une proc\u00e9dure. La clause r\u00e9solutoire fonctionne vite quand le formalisme est respect\u00e9.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La date de d\u00e9part doit donc \u00eatre calcul\u00e9e \u00e0 partir de l\u2019\u00e9ch\u00e9ance contractuelle et du pr\u00e9avis, pas \u00e0 partir du jour o\u00f9 l\u2019activit\u00e9 cesse r\u00e9ellement dans le local.<\/p>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Renouvellement_du_bail_commercial_demande_tacite_prolongation_et_indemnite_deviction\"><\/span>Renouvellement du bail commercial : demande, tacite prolongation et indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">\u00c0 l\u2019approche des neuf ans, le bail commercial ne s\u2019arr\u00eate pas m\u00e9caniquement comme un contrat classique. Le locataire qui remplit les conditions de la propri\u00e9t\u00e9 commerciale peut demander le renouvellement. Cette protection suppose notamment une exploitation effective du fonds et une immatriculation adapt\u00e9e lorsque celle-ci est requise.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La demande de renouvellement peut \u00eatre adress\u00e9e dans les six mois qui pr\u00e9c\u00e8dent l\u2019expiration du bail. Elle peut \u00e9galement intervenir pendant la tacite prolongation. Elle est notifi\u00e9e au bailleur par lettre recommand\u00e9e avec accus\u00e9 de r\u00e9ception ou par acte de commissaire de justice. Le courrier doit reproduire la mention l\u00e9gale indiquant que le bailleur dispose de trois mois pour faire conna\u00eetre, par acte extrajudiciaire, son refus motiv\u00e9.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">La r\u00e9ponse du bailleur dans les trois mois<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le bailleur qui refuse le renouvellement doit r\u00e9pondre dans le d\u00e9lai de trois mois et pr\u00e9ciser ses motifs. \u00c0 d\u00e9faut de r\u00e9ponse r\u00e9guli\u00e8re dans ce d\u00e9lai, il est r\u00e9put\u00e9 avoir accept\u00e9 le principe du renouvellement. Le nouveau bail prend effet \u00e0 la date d\u2019expiration du pr\u00e9c\u00e9dent, m\u00eame si la fixation d\u00e9finitive du nouveau loyer demande encore une n\u00e9gociation ou une proc\u00e9dure.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le propri\u00e9taire peut refuser le renouvellement, mais ce refus entra\u00eene g\u00e9n\u00e9ralement le versement d\u2019une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction. Cette indemnit\u00e9 doit r\u00e9parer l\u2019int\u00e9gralit\u00e9 du pr\u00e9judice subi par le locataire. Elle peut couvrir la valeur du fonds de commerce lorsque le d\u00e9placement fait perdre la client\u00e8le, mais aussi les frais de d\u00e9m\u00e9nagement, de r\u00e9installation, les indemnit\u00e9s de licenciement \u00e9ventuelles et les frais accessoires.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le montant ne se calcule pas avec un pourcentage fixe du loyer. Il d\u00e9pend du chiffre d\u2019affaires, de la d\u00e9pendance \u00e0 l\u2019emplacement, de la possibilit\u00e9 de transf\u00e9rer la client\u00e8le, de la valeur du fonds et des frais r\u00e9ellement subis. Une expertise peut devenir n\u00e9cessaire. Les enjeux justifient l\u2019intervention d\u2019un avocat en droit commercial ou d\u2019un professionnel comp\u00e9tent en \u00e9valuation de fonds.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Tacite prolongation : une situation qui doit rester ma\u00eetris\u00e9e<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Si personne ne donne cong\u00e9 et qu\u2019aucune demande de renouvellement n\u2019est formalis\u00e9e au terme des neuf ans, le bail se poursuit par tacite prolongation. Il ne s\u2019agit pas d\u2019un nouveau bail de neuf ans sign\u00e9 automatiquement. Le contrat initial continue \u00e0 produire ses effets, mais sa dur\u00e9e devient ind\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Cette souplesse peut \u00eatre pratique pendant quelques mois, par exemple lorsqu\u2019une cession de fonds est en cours. Elle r\u00e9duit toutefois la visibilit\u00e9 de chaque partie. \u00c0 ce stade, le bailleur peut mettre fin au bail avec un cong\u00e9 r\u00e9gulier et le locataire peut demander le renouvellement. Le loyer peut aussi \u00eatre d\u00e9plafonn\u00e9 dans certaines circonstances lorsque la dur\u00e9e effective d\u2019occupation d\u00e9passe douze ans.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le locataire qui entend s\u00e9curiser son emplacement a int\u00e9r\u00eat \u00e0 engager la proc\u00e9dure de renouvellement plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 laisser le contrat se prolonger sans calendrier d\u00e9fini. Le droit au maintien dans les lieux se prot\u00e8ge avec des actes et des dates, pas avec une simple entente orale.<\/p>\n\n<figure class=\"is-provider-youtube is-type-video wp-block-embed wp-block-embed-youtube wp-embed-aspect-16-9 wp-has-aspect-ratio\"><div class=\"wp-block-embed__wrapper\">\n<iframe loading=\"lazy\" title=\"Bail commercial : Qu&amp;apos;est-ce que c&amp;apos;est ?\" width=\"500\" height=\"281\" src=\"https:\/\/www.youtube.com\/embed\/lzcIp6l2a-0?feature=oembed\" frameborder=\"0\" allow=\"accelerometer; autoplay; clipboard-write; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture; web-share\" referrerpolicy=\"strict-origin-when-cross-origin\" allowfullscreen><\/iframe>\n<\/div><\/figure>\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Loyer_du_bail_commercial_revision_triennale_sous-location_et_cession_du_droit_au_bail\"><\/span>Loyer du bail commercial, r\u00e9vision triennale, sous-location et cession du droit au bail<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le loyer fix\u00e9 \u00e0 l\u2019entr\u00e9e est libre, mais son \u00e9volution ne l\u2019est pas totalement. La r\u00e9vision l\u00e9gale triennale peut \u00eatre demand\u00e9e tous les trois ans \u00e0 compter de la prise d\u2019effet du bail, de son renouvellement ou de la derni\u00e8re r\u00e9vision. Elle s\u2019appuie g\u00e9n\u00e9ralement sur l\u2019indice des loyers commerciaux, l\u2019ILC, pour les activit\u00e9s commerciales et artisanales, ou sur l\u2019ILAT pour certaines activit\u00e9s tertiaires.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La formule repose sur le loyer en cours, multipli\u00e9 par le nouvel indice, puis divis\u00e9 par l\u2019indice utilis\u00e9 lors de la derni\u00e8re fixation. Il faut toujours v\u00e9rifier les trimestres de r\u00e9f\u00e9rence mentionn\u00e9s dans le contrat. Utiliser un mauvais indice ou une mauvaise date donne un r\u00e9sultat erron\u00e9, m\u00eame avec une formule correcte.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Plafonnement et d\u00e9plafonnement du loyer commercial<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La variation indiciaire encadre en principe le loyer r\u00e9vis\u00e9. La loi Pinel a ajout\u00e9 un m\u00e9canisme limitant \u00e0 <strong>10 % du loyer pay\u00e9 l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente<\/strong> la hausse annuelle r\u00e9sultant de certains d\u00e9plafonnements. Ce lissage \u00e9vite une hausse brutale, mais il ne rend pas toute augmentation impossible.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le d\u00e9plafonnement peut intervenir lorsqu\u2019une modification notable touche les caract\u00e9ristiques du local, sa destination, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialit\u00e9 ou la dur\u00e9e. Une rue devenue tr\u00e8s passante apr\u00e8s l\u2019arriv\u00e9e d\u2019un tramway, d\u2019une gare ou d\u2019un p\u00f4le commercial peut modifier la valeur locative. \u00c0 l\u2019inverse, des travaux urbains longs ou une perte durable d\u2019accessibilit\u00e9 peuvent nourrir une discussion dans l\u2019autre sens.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Les charges \u00e9nerg\u00e9tiques peuvent aussi entrer dans l\u2019analyse \u00e9conomique globale. Un local mal isol\u00e9 avec une vieille installation de chauffage peut supporter des d\u00e9penses \u00e9lev\u00e9es chaque hiver. Les professionnels qui envisagent des travaux doivent s\u00e9parer le co\u00fbt des am\u00e9liorations du b\u00e2timent et celui des \u00e9quipements d\u00e9di\u00e9s \u00e0 leur activit\u00e9. Les crit\u00e8res li\u00e9s aux <a href=\"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/chauffage\/zones-climatiques-prime-cee\/\">zones climatiques et aux primes CEE<\/a> peuvent \u00e9clairer certains projets \u00e9nerg\u00e9tiques, mais les aides et leurs conditions \u00e9voluent : un dossier personnalis\u00e9 doit \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9 aupr\u00e8s de France R\u00e9nov\u2019 et d\u2019une entreprise RGE lorsque le dispositif le demande.<\/p>\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Sous-location et cession : deux op\u00e9rations diff\u00e9rentes<\/h3>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La sous-location est en principe interdite sans accord du bailleur ou sans clause qui l\u2019autorise. Le locataire doit informer le propri\u00e9taire de son projet dans les formes pr\u00e9vues. Le bailleur doit \u00eatre appel\u00e9 \u00e0 concourir \u00e0 l\u2019acte de sous-location. Une sous-location conclue en dehors du cadre contractuel peut justifier une action du propri\u00e9taire et fragiliser le bail.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La cession du droit au bail permet au locataire de transmettre son contrat \u00e0 un repreneur. Lorsqu\u2019elle accompagne la cession du fonds de commerce, le bailleur ne peut g\u00e9n\u00e9ralement pas l\u2019interdire de mani\u00e8re absolue. Il peut n\u00e9anmoins encadrer les modalit\u00e9s, demander \u00e0 \u00eatre inform\u00e9 ou pr\u00e9voir une garantie du c\u00e9dant. Une cession du bail seul est plus facilement limit\u00e9e par le contrat, notamment si elle risque de modifier l\u2019activit\u00e9 exerc\u00e9e.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Un avenant sign\u00e9 par les deux parties permet de s\u00e9curiser une modification cibl\u00e9e, comme un changement de r\u00e9partition des surfaces, un accord sur certains travaux ou une nouvelle clause de destination. Il doit identifier le bail initial et pr\u00e9ciser les dispositions remplac\u00e9es ou compl\u00e9t\u00e9es. Modifier le loyer, accepter une sous-location ou laisser un tiers occuper durablement les lieux sans document \u00e9crit cr\u00e9e un risque \u00e9vitable.<\/p>\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Le loyer n\u2019est donc qu\u2019une partie du co\u00fbt r\u00e9el d\u2019occupation. Les charges, les travaux, la possibilit\u00e9 de c\u00e9der et les conditions de sortie d\u00e9terminent la solidit\u00e9 financi\u00e8re du bail sur plusieurs ann\u00e9es.<\/p>\n\n<h3>Le locataire peut-il r\u00e9silier un bail commercial avant trois ans ?<\/h3>\n<p>En principe, le locataire donne cong\u00e9 \u00e0 la fin de chaque p\u00e9riode triennale avec un pr\u00e9avis de six mois. Un d\u00e9part avant cette \u00e9ch\u00e9ance reste possible par accord \u00e9crit avec le bailleur, en cas de d\u00e9part \u00e0 la retraite ou d\u2019invalidit\u00e9 dans les conditions l\u00e9gales, ou lorsque le bailleur manque gravement \u00e0 ses obligations et qu\u2019une proc\u00e9dure le justifie.<\/p>\n<h3>Le bailleur peut-il refuser le renouvellement du bail commercial ?<\/h3>\n<p>Oui, mais le refus ouvre g\u00e9n\u00e9ralement droit \u00e0 une indemnit\u00e9 d\u2019\u00e9viction destin\u00e9e \u00e0 r\u00e9parer le pr\u00e9judice du locataire. Le bailleur peut \u00eatre dispens\u00e9 d\u2019indemnit\u00e9 dans certains cas, notamment en pr\u00e9sence d\u2019un motif grave et l\u00e9gitime contre le locataire ou d\u2019un immeuble dangereux n\u00e9cessitant une d\u00e9molition.<\/p>\n<h3>Quel pr\u00e9avis faut-il respecter pour un cong\u00e9 de bail commercial ?<\/h3>\n<p>Le pr\u00e9avis est de six mois. Le cong\u00e9 doit viser une \u00e9ch\u00e9ance valable du bail et respecter le mode de notification exig\u00e9 par la loi ou le contrat. Un envoi tardif peut reporter la date de sortie \u00e0 la p\u00e9riode suivante.<\/p>\n<h3>La taxe fonci\u00e8re peut-elle \u00eatre pay\u00e9e par le locataire ?<\/h3>\n<p>Le bail peut pr\u00e9voir la refacturation de certains imp\u00f4ts et taxes, dont la taxe fonci\u00e8re. Cette r\u00e9partition doit appara\u00eetre clairement dans l\u2019inventaire des charges. Les grosses r\u00e9parations de l\u2019article 606 du Code civil ne peuvent pas \u00eatre transf\u00e9r\u00e9es au locataire dans les baux concern\u00e9s par les r\u00e8gles issues de la loi Pinel.<\/p>\n<h3>Un bail commercial d\u00e9rogatoire peut-il durer plus de trois ans ?<\/h3>\n<p>Non. Le bail d\u00e9rogatoire ne peut pas d\u00e9passer trois ans au total. Si le locataire reste dans les lieux plus d\u2019un mois apr\u00e8s le terme avec l\u2019accord ou sans opposition du bailleur, un bail commercial soumis au statut peut se former.<\/p>\n\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le bail commercial 3-6-9 engage souvent une entreprise pour neuf ans, avec un loyer, des charges et des travaux qui peuvent peser lourd dans un budget. Un contrat mal relu peut d\u00e9placer plusieurs milliers d\u2019euros de d\u00e9penses vers le locataire ou bloquer une sortie des locaux au mauvais moment. Bail commercial 3-6-9 : dur\u00e9e, activit\u00e9s [&hellip;]<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":630,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[19],"tags":[],"class_list":["post-629","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualites"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/629","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=629"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/629\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":633,"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/629\/revisions\/633"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media\/630"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=629"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=629"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/acp-plomberie.fr\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=629"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}